住宅渗漏的原因及其防治

当前，高层住宅的渗漏问题诸如屋面、外墙、厨房、卫生间、地下室等地方发生的渗漏现象，给住户正常生活和使用造成极大不便，甚至产生严重的危害。此类问题的严重性同样也引起了建筑有关部门的高度重视，并把渗漏问题列为当前质量通病的重点来抓。分析原因不外乎设计、施工、使用问题，而其中主要是在施工方面。如何根据不同原因，采取相应措施进行质量监控，以避免或减少渗漏问题的发生，是大家非常关心的问题。

1 屋面渗漏

1．1 渗漏原因

（1）设计原因。在设计钢筋的布置，仅考虑结构承重，而不考虑屋面的温度变形，屋面结构层在混凝土浇筑并相隔一段时间后，必然会发生有规律的温度裂缝；一般来说现浇屋面板都属于双向连续板，但在设计上将板简化为双向简支板来计算，在支座板面处凭经验设置支座负筋，有些甚至就按双向简支板的构造要求来配置板支座负钢筋。由于这样配置的支座负筋往往少于实际需要量，不能满足抵抗支座负弯矩的要求，便会在支座边产生塑性铰；设计时未按规范要求设置伸缩缝，导致了在屋面板中产生较大的伸缩应力，出现了裂缝。

（2）构造设计不当。如为了片面追求建筑形式，将泛水高度过于降低，造成其防水高度低于暴雨下的瞬时积水高度。在上述渗漏处，防水处理不当，也是造成渗漏的原因。

（3）施工原因。屋面防水施工没有严格按操作规程及设计要求精心施工，局部地方防水措施不当，如山墙女儿墙檐口，烟筒，雨水管防水层处施工时未采取严密的防范措施而导致屋面的渗漏水。另外混凝土是一种非均匀材质，在板内布有许多大小不同的微细孔隙，这些空隙同样可引起渗漏水。屋面由于施工引起的裂缝，有下面几种情况：结构变形引起的裂缝，建筑物在长期使用中，地基的不均匀沉降，结构支座的角度，不同建筑材料的温差，塔吊的频繁震动等，都能引起结构的裂缝；施工裂缝，施工时混凝土振捣不均匀，屋面压光不好以及早期干燥渗水，后期养护不当，都会产生施工裂缝；施工现场管理不善，板支座负筋绑扎好后，施工作业人员在上面来回走动，浇注混凝土时小推车在上面压过，常把支座负筋离板底的高度压低，浇捣混凝土时又未及时上提复位，致使支座负筋保护层增厚，有效高度减小，支座受弯承载力大大下降，从而引起裂缝；在浇捣屋面板时没有设置足够的板厚控制标准点，或是控制点少，使得板厚难以控制，致使屋面板受弯承载降低，也会产生裂缝。

1．2 防治措施

（1）设计质量的监控 对设计存在的问题主要通过图纸会审来发现，建议设计单位对防水设计进行深化，使设计得到完善。在屋面板设计配筋时，应按双向连续板进行计算。使计算简图与实际受力情况一致，所配置的支座负筋能够抵抗支座的负弯矩，避免支座塑性铰的产生。按规定和规范要求设置伸缩缝，减少屋面板的伸缩应力。如确有困难时，应采取一些必要的技术措施，以增强屋面板抵抗伸缩变形的能力。

（2）屋面结构施工的监控 屋面结构因其处于特殊位置，在施工时应做出合理安排，尽量一次浇筑完成，防止产生施工缝；屋面结构负弯钢筋一般较多，在浇筑混凝土时要注意保护，特别强调在板支座负筋绑扎好后，严禁施工作业人员在上面来回走动及运送混凝土的小推车在上面压过，以控制板支座负筋离板底的高度，减少和防止钢筋变形；屋面结构的支撑和模板不可过早拆除，以防产生裂缝。

（3）构造要求 按要求设置屋面防水层，并注意施工质量，使其真正起到防水的作用。适当增加屋面排水坡度，建议取2％左右，增加屋面平整度。有条件时尽量设置内或外排水沟，采用带沟的排水方式，使屋面雨水及时排入雨水管，减少屋面积水现象。

（4）屋面养护监控 屋面结构施工完成，主体工程即将完成，此时施工单位容易忽视屋面养护问题，造成屋面开裂，为屋面渗漏留下隐患。

2 外墙渗漏

2．1 外墙渗漏原因

（1）设计原因 1）高层住宅多采用框剪结构。现在，外墙设计多为非承重空心砖结构，空心砖由于壁薄，中间多为大孔洞，空心率大，在运输与施工过程中易产生破损，缺棱掉角等缺陷。若在外墙施工中用了上述破损砖或由于设各管暗装的需要对已砌外墙砌体进行凿打，人为地造成外墙砖砌体破损，较易在外墙形成渗水处；2）外墙装饰采用陶瓷面砖时，面砖铺贴空鼓或铺贴砂浆不饱满，造成面砖与砂浆局部脱离，面砖与砂浆间空隙部分易形成贮水容器；面砖勾缝不密实或勾缝龟裂，密缝勾缝遗漏都是使雨水从表面渗人，造成积水，从而引起渗漏的原因；3）设计时未做外墙防水专项设计，对外墙防水也未作特别强调。

（2）施工原因 1）混凝土剪力墙养护难度较大，容易出现裂缝；2）混凝土施工时振捣不好，为渗漏造成隐患；3）砌筑填充墙时为抢工期，一次砌筑高度过高，砂浆硬化沉实时将灰缝拉裂；4）斜顶砖挤砌不紧；5）外墙管道的预留孔密封处理不良；6）工人在砌体施工中未严格按施工规范操作，砌筑砂浆不饱满，特别是竖缝砂浆不饱满，甚至产生密缝、透缝。此外，干砖上墙，砂浆中的水份被砖吸收，造成砂浆强度偏低，砖与砂浆分离，使砌体整体刚度下降，灰缝砂浆产生裂缝，水就易从砖缝间渗人，这也是造成外墙渗漏的原因之一；7）外墙装饰基层一次性打底太厚或为保证全高垂直度而使局部打底偏厚，又未采取适当加强措施而产生基层裂缝；结构层表面太光滑，如未采取措施，使基层空鼓、龟裂、结合不良。

（3）使用原因 1）风吹日晒等自然原因使得外墙产生裂缝；2）住户在外墙安装空调等设备时破坏了墙体防水层；3）住房在二次装修阶段，乱打滥建改变结构引起墙体开裂；4）基础不均匀沉降造成墙体开裂。5）各种原因造成的外墙墙体裂缝，使雨水直接从裂缝处渗人室内，也是造成渗水的重要原因。

2．2 外墙渗漏防治措施

（1）外墙使用的砌体砖建议使用三排孔多孔或其它轻质实体砌块，当使用空心砖或多孔砖砌筑外墙时，为提高砌体防水能力，砖之朝外面应选择棱角齐全的砖，且砌筑过程不得打砖，当墙的长度与砖模数不符时，不足模数部分由实心砖或素砼调整。外墙砌体砌筑完毕应尽量避免凿打，如有预埋暗管，砌筑砌体时可事先于安装管道位置两侧留通缝，缝间竖向每隔600 mm留拉结钢筋，拉结筋伸人墙内各250mm，砌后浇C20细石混凝土；对于外墙铺贴面砖的建筑物，外墙施工前必须事先进行技术交底，同时要强化工人的质量意识，增强责任心。在铺贴过程中一定要有挤浆工艺，且在勾缝前要全面检查空鼓情况，勾缝要保证密实度，勾缝完毕后要注意湿润养护，密缝擦缝不得遗漏，勾缝深度建议要严格控制。质量管理要建立多级复查控制制度，保证每道工序的质量；加强图纸会审，完善外墙防水设计，排除渗水隐患。另外应建议高层住宅最好不用铝合金推拉窗。

（2）加强施工管理，强化质量意识。施工技术人员要对工人进行技术交底，同时加强抽查、复核。严禁干砖上墙，严格控制砂浆配合比，保证砂浆饱满度，水平缝要满铺砂浆，同时以挤砌等方法来保证。竖缝不饱满处可用勾抹子仔细补喂灰浆勾填的方法来保证。同时应注意的是外墙斜顶砌之上下灰缝，应于抹灰前3天于外墙操作架上再检查一次，遇有未勾又沉裂的应补勾填实，沉裂缝应踢出宽度不小于10mm的大缝，以保证重勾填实。对于由于基层产生裂缝，从而影响面层质量造成渗漏的，笔者认为主要是要加强基层施工质量管理并采取有效的措施。

3 厨房、卫生间渗漏

3．1 厨房、卫生间渗漏的原因

（1）设计原因 用水房间，特别是卫生间一般面积不大，又要安装各种卫生器具，各种管道都从卫生间内通过。如果设计时选材不当，防水涂膜厚度不够，设防不到位，卫生器具布局不合理，及节点部位设防不合理等，都有可能发生渗漏。

（2）施工原因 1）管道预留洞。由于施工人员的麻痹大意，导致管道预留洞位置不准确甚至遗漏，在管道安装时大范围剔凿，破坏了楼板砼的整体性；2）管道堵洞。管道堵洞操作方法不当，导致管道周围砼密实度差，成为水流向下一层的通道；3）灌水试验。给排水管道安装后的地面灌水试验阶段没有可靠的照明电源，如果质检人员不进行仔细检查，不能做到及时发现问题，解决问题，将很可能为住户留下隐患；4）防水质量。找平层施工时容易忽略地面找坡，再加阴阳角部位尤其是阴角圆弧做得不好，管根部位圆弧做法不正确，找平层清扫不到位，给后续的防水施工带来一定难度。另外，防水施工单位不按施工图要求保质保量的使用材料，施工人员操作不当，导致涂膜厚度及高度不够而影响施工质量；5）成品保护不到位也是造成楼板渗漏的原因之一。

（3）使用原因 1）装修时打凿过度，使地板结构产生裂缝；2）装修时破坏防水层；3）装修时将套管松动。

3．2 厨房、卫生间渗漏防治措施

（1）水电设计人员在设计中注意结构布局和构件特性，严禁在结构中布设给排水管道，避免当结构发生不均匀沉降时破坏管道，而发生渗漏。当管道需在楼板面经过时，设计中要求楼板浇捣时在板面压2～3 cm槽，以便走板管道在找平层内敷设。设计出图前要与建筑设计人员校对建筑布局。在设计时，增设管道井，立管集中于管道井中。

（2）高质量的施工是防渗漏最有效的途径。预留穿管的孔洞应严格按规范要求做好防水套管或阻水圈，管道安装完毕后，堵洞应由土建派专人与水电工配合完成。管道在隐蔽前要逐间做灌水试验，试验方法必须满足相关规范（GB50242—2002）的要求。

（3）使用中的注意事项。用户不得为改变布局而任意破坏卫生间隔墙，以免给自己和下一层用户带来不必要的麻烦。

4 地下室渗漏

4．1 地下室渗漏原因

（1）设计原因 防水设防不足，防水方案选择不当，细部构造缺乏针对性，造成地下室渗漏。片面强调结构自防水功能，对具有特殊功能，处于特殊环境中的特殊部位，如后浇带、变形缝、穿墙管等细部构造，缺乏有效的、结合具体情况的防水设计，造成这些部位出现渗漏；结构设计不合理，在易产生变形位置未设置变形缝，造成结构开裂，甚至渗漏。

（2）施工原因 1）防水混凝土施工质量欠佳；2）施工缝、变形缝、后浇带、穿墙管等细部构造留设处理不当；3）柔性附加防水层施工质量差；4）回填土不密实；5）地基处理不好。6）管理维护不善也会造成渗漏。

（3）材料原因 1）柔性附加防水层选材不当：使用的防水卷材厚度太小，不耐穿刺易损坏；涂膜防水层发生再乳化现象而变质，失去防水能力；选用合成高分子卷材时，未使用配套胶粘剂等；2）配套材料不过关。

4．2 地下室渗漏防治

（1）设计质量监控设计上要避免采取单一防水方案，应采取多重防水措施，有效防止地下水渗漏；应正确设置变形缝、后浇带，防止因此而产生裂缝；应对变形缝、后浇带、施工缝、穿外墙管等部位的防水措施做出详细设计和说明。

（2）结构施工质量监控。地下室施工前要求施工单位应针对地下室底板、外墙混凝土的施工做出详细方案，并周密安排。高层建筑地下室底板多为大体积混凝土结构，应采用合适的配比法，辅以适量的外加剂，以达到延缓水化热集中释放，减少、抵消混凝土收缩，防止产生裂缝的目的；混凝土浇筑时要确保振捣密实，防止底板和外墙因振捣不实而产生裂纹、孔洞等；若采用混凝土自防水时，还应保证混凝土级配得当，穿墙螺栓、套管均应在中部焊止水板，防止螺栓杆渗水；施工缝、后浇带必须垂直或水平留设，并预埋止水板，后浇筑混凝土前必须认真清理干净，用高标号微膨胀混凝土填充，振捣密实。

（3）防水层施工监控。地下室防水除要保证防水材料的质量，基层保持清洁干燥外，还要特别注意变形缝、后浇带、施工缝等部位的防水层要采取加强措施；结构转角处也应有加强措施；防水层必须封闭；采用涂料防水时地下室外墙应涂刷数遍，直至达到设计厚度；防水层外的保护层必须认真施工，顶部要有封闭措施，防止杂物落下伤人。

（4）基坑回填土监控。基坑回填土必须分层夯实，防止日后填土沉降带动防水保护层下沉而破坏地下室外墙防水层。

5 结语

住宅建筑的渗漏原因广泛，十分复杂，设计水平、材料质量、施工技术、管理维护等都是影响地下防水工程质量的重要因素。要提高住宅建筑防水工程的质量，应以材料为基础，以设计为前提，以施工为关键，并加强管理维护，只有各个环节都做好了，才能保证住宅建筑防水工程的质量。